Le Règlement Général d'Urbanisme

La commune de Neufvy-sur-Aronde n'étant pas dotée d'un PLU (Plan Local d'Urbanisme), la réglementation d'urbanisme applicable sur la commune est celle du RGU (Règlement Général d'Urbanisme). Cette réglementation est donc identique à celle qui s'applique sur l'ensemble de la France puisque les spécificités locales (type, implantation, gabarits, hauteur, matériaux, des constructions) n'ont pas été définies. Le RGU constitue l’ensemble des dispositions à caractère législatif et réglementaire applicables, en matière d’utilisation des sols sur une commune ne disposant pas de document d’urbanisme.

Les règles générales d'urbanisme désignées par le terme RGU et posées par les articles R 111-1 à R 111-24 du code de l'urbanisme comportent 3 catégories de règles relatives :

- à la localisation et à la desserte des constructions (R 111 -2 à R 111-15) 

- à l'implantation et au volume des constructions (R 111-16 à R 111-20)

- à l'aspect des constructions (R 111-21à R 111-24)

Sous le régime du RGU, les décisions d’urbanisme (permis de construire, déclarations de travaux, ..) sont prises par le Préfet au nom de l’Etat.

 

En pratique

Les demandes d'autorisation d'urbanisme (Permis de construire, de démolir et d'aménager) se font en mairie.  

Les certificats d'urbanisme

Le certificat d'urbanisme, souvent demandé lors de la cession d'un terrain, permet d'informer le demandeur sur sa constructibilité, les taxes afférentes, l'existence éventuelle de servitudes d'utilité publique ou d'un droit de préemption (la commune ne peut pas se doter du Droit de Préemption Urbain sous le régime du RNU) et les possibilités de raccordement aux réseaux. Il ne vaut pas permis de construire et ne préjuge pas de l'obtention d'une autorisation d'urbanisme mais gèle les droits du demandeur pendant sa durée de validité qui est de 18 mois. 

Il existe 2 catégories de certificat d'urbanisme : celui d'information (général sur le terrain) et celui d'urbanisme opérationnel (précise si le projet souhaité est faisable).

Pour constituer votre dossier il faut retirer un formulaire en mairie. Le dossier doit être déposé en mairie en 2 exemplaires (CU d'information) ou 4 exemplaires (CU d'urbanisme opérationnel) ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception. Il comprend le formulaire Cerfa n°13413*02 et les pièces demandées dans le formulaire. Le délai d'instruction est d'1 mois pour le CU d'information et 2 mois pour le CU d'urbanisme opérationnel. L'absence de réponse au terme du délai vaut certificat tacite. 

 

La déclaration préalable

Elle est nécessaire pour les constructions nouvelles ainsi que pour les travaux sur les constructions existantes et leur changement de destination dès lors qu'ils ne sont pas soumis à permis de construire. 

Constructions nouvelles

Celles créant une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 2m2 et inférieure ou égale à 20m2 et une hauteur inférieur à 12m, 

les habitations légères de loisirs de plus de 35m2,

les piscines découvertes d’une superficie inférieure ou égale à 100 m2,

les murs dont la hauteur au-dessus du sol est supérieure ou égale à 2m,

Voir liste complète Art. R.421-9 à R.421-12 

Les constructions nouvelles non soumises à autorisation sont donc celles créant une surface inférieure à 2m2 et d’une hauteur inférieur à 12m :

En raison de sa nature un ouvrage d’infrastructure, canalisations souterraines...,
les habitations légères de loisirs de surface inférieure ou égale à 35m2.

En raison de son caractère temporaire une construction implantée pour une durée n’excédant pas 3 mois.

En raison de sa faible importance, une construction nouvelle dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à 12 m et qui a pour effet de créer une surface inférieure ou égale à 2 m2.

Travaux sur les constructions existantes

Travaux ayant pour effet de créer une surface de plancher ou d’emprise au sol supérieure à 5m2 inférieure ou égale à 20m2.

Travaux de ravalement.

Changement de destination autres que ceux soumis à permis de construire.

Les lotissements

Sont soumis à déclaration préalable les lotissements ne prévoyant pas de nouvelles voies et d'espaces communs et la création d'aires de stationnement ouvertes au public entre 10 et 49 unités. 

Déposer une déclaration préalable

Vous devez déclarer votre projet au moyen de du formulaire cerfa adéquate complété de pièces, dont la liste est limitativement énumérée sur la notice de déclaration préalable de travaux.

Vous devez envoyer votre dossier en 2 exemplaires par lettre recommandée avec avis de réception ou le déposer à la mairie de la commune où se situe le terrain. La mairie vous délivre alors un récépissé avec un numéro d'enregistrement qui mentionne la date à partir de laquelle les travaux pourront débuter en l'absence d'opposition du service instructeur. Le délai d'instruction est généralement de 1 mois à partir de la date du dépôt de votre demande. En l'absence d'opposition au terme de ce délai, vous bénéficiez d'un accord tacite et pouvez demander une attestation de non opposition à déclaration préalable sur simple demande en mairie. Un extrait de la déclaration précisant les caractéristiques essentielles du projet doit faire l'objet d'un affichage en mairie dans les 15 jours qui suivent son dépôt. Cet affichage dure pendant toute la durée de l'instruction.

Lorsque la déclaration préalable a été acceptée, vous disposez d'un délai de 2 ans à partir de la date d'obtention pour commencer les travaux. Passé ce délai, votre déclaration préalable n'est plus valable. Une fois que vos travaux ont commencé, ils ne doivent pas être interrompus pendant plus d'1 an. Toutefois, ils peuvent être échelonnés à condition que chaque interruption soit inférieure à 1 an, et que les travaux exécutés d'une année sur l'autre soit suffisamment importants et significatifs. Si vos travaux ne peuvent être commencés dans le délai de 2 ans ou si vous prévoyez d'interrompre le chantier pendant plus de 1 an, vous pouvez demander de prolonger votre déclaration préalable d'1 an. Cette demande doit être effectuée à la mairie et doit intervenir 2 mois avant l'expiration du délai de validité de votre déclaration préalable initiale.

Le permis de construire

Il est nécessaire pour les constructions nouvelles ainsi que pour les travaux sur les constructions existantes et leur changement de destination dès lors qu'ils ne sont pas soumis à déclaration préalable. 

Constructions nouvelles

Celles créant une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20m2 (Art. R.421-1).

Toute construction nouvelle d'une surface de plancher supérieure à 170m2 nécessite le recours à un architecte dplg inscrit à l'Ordre des Architectes.

Travaux sur les constructions existantes

Travaux créant plus de 20m2 de surface de plancher ou d’emprise au sol lorsque le terrain est situé dans une zone urbaine soumise au régime du RNU.

Travaux modifiant le volume du bâtiment, perçant ou agrandissant une ouverture sur un mur extérieur

Travaux modifiant les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ceux-ci s’accompagnent d’un changement de destination

Le recours à un architecte dplg inscrit à l'Ordre des Architectes est obligatoire pour toute création de plancher comprise entre 20m2 et 40 m2 inclus et ayant pour effet de porter la surface à plus de 170 m2.

Les lotissements

Sont soumis à permis d'aménager les lotissements prévoyants des voies nouvelles et des espaces communs, ainsi que la création d'aires de stationnement ouvertes au public de plus de 50 unités. 

Déposer un permis de construire ou permis d'aménager

Votre demande de permis de construire doit être effectuée au moyen du formulaire cerfa adéquate. En cas de construction nouvelle, une attestation doit en plus être jointe à votre demande indiquant que la construction respecte bien la réglementation thermique 2012.

Votre dossier doit être envoyé en 4 exemplaires par lettre recommandée avec avis de réception ou déposé à la mairie de la commune où est situé le terrain. La mairie délivre un récépissé comportant un numéro d'enregistrement qui mentionne le point de départ de la date à partir de laquelle les travaux pourront commencer en l'absence d'opposition du service instructeur.

Si vous envisagez une nouvelle construction de plus de 50m² située en métropole, vous devez également faire réaliser une étude sur les diverses solutions d'approvisionnement en énergie pour le chauffage, la production d'eau chaude ou l'électricité. Une attestation doit être jointe au dossier. Cette étude doit notamment envisager le recours à des énergies propres comme l'énergie solaire ou à une pompe à chaleur. Elle peut être faite par le professionnel de votre choix.

Le délai d'instruction est de 2 mois pour une maison individuelle est/ou ses annexes. A défaut de réponse dans ce délai, vous bénéficiez d'un permis de construire tacite et pouvez en mairie un certificat de non opposition à la réalisation du projet. Dans les 15 jours qui suivent le dépôt du dossier et durant toute l'instruction, un avis de dépôt de demande de permis précisant les caractéristiques essentielles du projet doit être affiché en mairie. La décision de la mairie prend la forme d'un arrêté municipal. Cette décision vous est adressée par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique.

 

Déclaration d'achèvement et de conformité des travaux : Le bénéficiaire du permis ou l’architecte qui a dirigé les travaux, signe la déclaration attestant l’achèvement des travaux et leur conformité à l’autorisation accordée. A compter de la date de réception en mairie de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, l’autorité compétente peut contrôler ou contester dans un délai de 3 mois.

 

La règle de constructibilité limitée

L’article L 111-1-2 du code de l’urbanisme fixe la règle de la constructibilité limitée, dont le but est d’éviter la réalisation d’un habitat dispersé (« mitage des campagnes ») et un développement des petits bourgs et hameaux en « tâche d’huile ». Cet article peut servir de base au refus de construire sur les parcelles situées à l’extérieur du bourg ou de ses hameaux.

Récemment modifié par la loi ALUR du 13 octobre 2014, l'article L.111-1-2 du code de l'urbanisme indique que pour les communes au RGU, seuls sont autorisés, les constructions au sein du secteur bâti de la commune, ainsi que, en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune :

1° L'adaptation, le changement de destination, la réfection, l'extension des constructions existantes ou la construction de bâtiments nouveaux à usage d'habitation à l'intérieur d'un ancien corps de ferme, dans le respect des traditions architecturales locales ;

2° Les constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole, à des équipements collectifs dès lors qu'elles ne sont pas incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière,...

3° Les constructions et installations incompatibles avec le voisinage des zones habitées et l'extension mesurée des constructions et installations existantes ;

4° Les constructions ou installations, sur délibération motivée du conseil municipal, ..

Ces usages du sol autorisés en dehors du secteur aggloméré du village qui ont pour conséquence une réduction des surfaces agricoles, doivent être préalablement soumis pour avis, par le représentant de l'Etat dans le département, à la CDPENAF (Commission Départementale de la Préservation des Espaces Naturels, Agricoles et Forestiers) prévue à l'article L. 112-1-1 du code rural et de la pêche maritime. Cet avis est réputé favorable s'il n'est pas intervenu dans un délai d'un mois à compter de la saisine de la commission.